Una pareja de calificación ocupacional alta debería más que triplicar sus ingresos para poder calificar a un préstamo para la compra de un departamento de dos ambientes en Capital Federal.
Entre los desajustes que sufre actualmente el mercado inmobiliario, sobresalen algunas características: muchos propietarios quieren vender y pocos quieren comprar. Eso viene impulsando los precios de los inmuebles hacia la baja, en un mercado además sobrestockeado desde la oferta porque muchos inmuebles que estaban en alquiler pasaron a la venta. Se estima que en CABA la caída promedio de los precios en dolares, en los últimos tres años fue del 34,7%.
Los especialistas estiman que el mercado puede tardar unos seis años en recuperar el nivel que tenia antes de la crisis. Fundamental, que baje la inflación. Además, a este escenario, se agrega un ingrediente no menor que frena las posibilidades de desarrollo del sector: la falta de crédito hipotecario, que si bien fue siempre bajo en la Argentina, hoy está en su mínimo histórico.
Una de las mediciones sobre la evolución de estos créditos es el Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) para la compra de un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. Este indicador alcanzó, en el cuarto trimestre del año pasado, su mínimo histórico (27,9).
Es decir que el ingreso de una pareja que aspira a comprar un inmueble de esas características (43 metros cuadrados) representó poco más de un cuarto del mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario. Así, una pareja de calificación ocupacional alta debería más que triplicar sus ingresos para poder calificar a un préstamo para la compra de ese departamento.
Visto de otro modo, la cuota inicial del crédito superó al ingreso promedio (representó el 107%) y se ubicó en el punto más alejado de la restricción general del 30% que impone el mercado crediticio desde que comenzó a seguirse la serie. A modo de referencia, si se vincula con el valor del alquiler de una vivienda similar, el precio promedio de publicación significó menos de la quinta parte del valor de la cuota.
Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima considera que «el crédito en todo el mundo es un instrumento estratégico y fundamental para el acceso a la propiedad de las familias. En todo el mundo es así, amplía la cantidad de compradores, amplía el mercado inmobiliario, ayuda, a generar más demanda y eso también potencia la construcción y toda la cadena de valor», dice. «Pero tiene que ser un crédito posible de pagar, porque que salgan créditos y la gente no los pueda pagar, no tiene sentido, y tiene que apartarse de toda burocracia, o sea, el crédito tiene que estar diseñado para gente que realmente lo necesita», opina.
«Es decir, tienen que ser créditos a muy largo plazo, con porcentajes realmente altos sobre el valor de la propiedad, o sea,80%, 85% porque tiene que estar orientado para el que hoy tiene la capacidad de pago, pero no tiene esa herramienta tan importante que es el crédito. Simplemente eso, una de las tres patas fundamentales del mercado inmobiliario y de la construcción es el crédito», señaló el empresario.
Alan Mohadeb, socio de CEK Group, agrega que los desarrolladores hoy se están concentrando en la única demanda que existe: «en consumidores finales y en inversores que disponen una gran parte del dinero del departamento sumado a un flujo de fondos en dólares, o todo el capital».
El empeoramiento del acceso a la vivienda se explica básicamente en la marcha ascendente de la cuota inicial de los créditos que superó ampliamente al incremento del ingreso nominal. Y últimamente, la disponibilidad efectiva de prestamos para la compra de viviendas se ajustó a un grupo muy reducido de entidades bancarias.
La caída de la participación del crédito hipotecario es -si se toma en cuenta el periodo que transcurrió desde la Convertibilidad- del 91%, ajustado por la inflación, según los cálculos de la la Fundación Libertad y Progreso, Después, desde diciembre de 2019, su participación cayó de 9,6% a 5,1% del crédito total al sector privado.
Emilio Prado, economista de la Fundación Libertad y Progreso dice que: “la evolución alcista de la inflación presiona fuertemente sobre el sector inmobiliario, afectando principalmente a la tasa de interés que cobran los bancos al momento de otorgar un crédito. Mientras tanto, la velocidad de ajuste de los precios (y de las tasas) es más rápida que la de los salarios, por lo que, estos últimos quedan rezagados y el asalariado termina corriendo por detrás. De esta forma, con sueldos que se deterioran, una escasa capacidad de ahorro y una inflación sin control, acceder a un crédito hipotecario suena utópico para los argentinos”, resumió.