Mientras algunos corredores describen estabilidad y continuidad de contratos, desde el Sindicato de Inquilinos alertan sobre aumentos abusivos, informalidad y un fuerte ajuste en los hogares para sostener la vivienda. Por otro lado, contrario a lo que se observó meses atrás, aparecen nuevas señales de retracción de la oferta en alquiler, luego de un período en que había crecido el número de unidades en oferta de locación, tras la desregulación. También surgen renegociaciones en el segmento comercial.
En contraste con los diagnósticos más pesimistas que circularon hacia fines del año pasado, algunos operadores del mercado local aseguran que la situación actual muestra signos de estabilidad, al menos en el segmento de alquileres. Es el caso de Nicolás Cerneaz, corredor inmobiliario matriculado en el Colegio de Corredores Inmobiliarios, quien describió un escenario sin morosidad y con una rápida reabsorción de la oferta disponible.
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“En lo personal tenemos un índice de morosidad cero. Los alquileres de diciembre se cobraron todos, en tiempo y forma”, señaló Cerneaz, al aclarar que se trata de su experiencia directa y no de una evaluación general del mercado, ya que no hubo un relevamiento conjunto con otros colegas.
Según explicó, tras un período de alta rotación —registrado entre noviembre y diciembre—, el mercado encontró un nuevo equilibrio. “Hubo un pequeño éxodo, se desocuparon varias propiedades, pero todo lo que se fue liberando se volvió a alquilar. Hoy el panorama es muy distinto al de hace 45 o 60 días”, indicó el titular de ‘House’.
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Esa dinámica incluyó mudanzas “ascendentes”, con inquilinos que aprovecharon la mayor oferta para pasar de unidades más chicas a otras de mayor tamaño o mejor ubicación, así como una rápida ocupación de monoambientes que habían quedado vacantes.
Desde su óptica, ese proceso disipó la idea de un exceso estructural de viviendas en alquiler. “No veo un mercado que se esté cayendo ni una ciudad paralizada. Más bien, estamos en una meseta, lejos del escenario caótico que algunos anticipaban”, sostuvo, y vinculó esa percepción con un nivel de actividad urbana que se mantiene alto incluso en pleno verano.
“El ajuste de precios no genera conflictos”
En materia de precios y ajustes, Cerneaz describió que, tras la desregulación, la práctica dominante es la actualización trimestral o cuatrimestral mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL). A su criterio, ese esquema redujo sensiblemente la conflictividad entre propietarios e inquilinos. “Hoy el ajuste se acepta sin mayores discusiones. Es un índice bastante neutral: no expulsa al inquilino ni deja desfasado al propietario”, explicó.
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En ese sentido, contrastó el esquema actual con el vigente durante la Ley de Alquileres anterior, cuando los ajustes anuales acumulaban subas abruptas que, en muchos casos, dejaban los valores fuera de mercado. “Eso generaba un salto muy grande de golpe. Hoy no pasa: los ajustes son más frecuentes, pero mucho más manejables, y van bastante de la mano de los salarios”, afirmó, al advertir que incluso en algunos contratos los valores quedan levemente atrasados respecto de la inflación.
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La lectura más crítica del mercado inmobiliario llega desde el otro extremo del mostrador. Para Pamela Demes, titular del Sindicato de Inquilinos de Chubut, la aparente normalidad en el cobro de alquileres convive con un proceso de empobrecimiento silencioso de muchas familias, que priorizan el pago de la vivienda aun a costa de resignar consumo básico.
“Hace años que venimos diciendo que se llegó al límite. Hoy hay familias que dejan de comer o de pagar servicios para poder sostener el alquiler”, advirtió Demes, al señalar que el aumento de la carga habitacional no siempre se traduce en morosidad visible, sino en un deterioro progresivo de las condiciones de vida.
Desde el sindicato aseguran recibir de manera permanente casos de aumentos que consideran abusivos o directamente irregulares. Como ejemplo, Demes mencionó la situación de una madre con tres hijos en Comodoro Rivadavia que no puede afrontar la actualización trimestral aplicada por la inmobiliaria.
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“El contrato menciona ajustes por RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) e IPC (Índice de Precios al Consumidor), que son indicadores completamente distintos, y no queda claro con qué criterio se actualiza. Estamos evaluando el caso con abogados porque entendemos que esos aumentos no son legales”, explicó.
Según planteó, este tipo de prácticas se combina con otras irregularidades frecuentes: inmobiliarias que no facturan, contratos incompletos o directamente inexistentes y cláusulas poco transparentes. “Tenemos familias muy empobrecidas y, por otro lado, inmobiliarias que se abusan de esa situación”, sostuvo.
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“Descalce entre alquileres y salarios”
En cuanto a los desalojos, Demes aclaró que no existen estadísticas oficiales consolidadas y que muchos conflictos no llegan a judicializarse. “La mayoría de las familias se va antes, para evitar problemas. Eso hace que los casos se diluyan y no queden registrados”, explicó. Sin embargo, relató situaciones en las que, aun después de abandonar una vivienda, los inquilinos enfrentan reclamos económicos millonarios por supuestos daños o incumplimientos contractuales. “Siempre termina perdiendo la parte más débil”, remarcó.
Respecto de la evolución de los precios, la dirigente advirtió que los valores de publicación de nuevos alquileres muestran subas por encima de los salarios. “Hoy se pide por un monoambiente lo que antes se pedía por una vivienda con una habitación. Hay un descalce claro entre ingresos y alquileres”, afirmó, aunque reconoció que aún resta sistematizar datos más finos a nivel provincial.
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Menos morosidad, pero más propiedades fuera del alquiler
Un diagnóstico intermedio fue aportado por Santiago Ruiz, también integrante del Colegio de Corredores de Chubut y titular de una inmobiliaria con una cartera amplia de propiedades en Comodoro Rivadavia. Según explicó, la morosidad existe pero se mantiene en niveles acotados, mientras comienza a observarse un fenómeno paralelo: la salida de inmuebles del mercado locativo.
“Trabajo con una cartera de unas 300 propiedades, pero va disminuyendo porque algunas no se alquilan y otras entran directamente a la venta”, señaló. En cuanto al cumplimiento de pagos, indicó que los casos problemáticos son puntuales. “Tenemos algunos con dificultades, pero no llegan a diez. El índice de morosidad es bastante bajo”, afirmó.
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Ruiz añadió que, en varios de esos casos, los inquilinos plantean directamente la imposibilidad de afrontar el pago, lo que obliga a renegociaciones informales. Esa dinámica se vuelve más visible en el segmento comercial. “Nos pasó con un local que tenía un alquiler de 900 mil pesos mensuales. El dueño decidió bajarlo a 300 mil hasta marzo y después ver cómo seguir”, relató, al aclarar que no se trata de una situación generalizada, pero sí de una señal de ajuste frente a la pérdida de capacidad de pago.
El testimonio suma así una capa adicional al panorama: un mercado con baja morosidad promedio, con grandes esfuerzos para cubrir el “techo”, con propietarios que optan por vender antes que alquilar y con contratos comerciales que se renegocian para evitar cierres o desocupaciones prolongadas.